|  智能选房平台

x
选择城市
选择内容区域
登录 | 注册 下载客户端

扫一扫二维码
下载城市房产客户端

城市房产> 观点 > 市场行情 > 地王潮背后的资产泡沫
地王潮背后的资产泡沫
来源:禧泰数据·吴姗姗 2016-08-01

2016年已经过半,在去库存的背景下,无论从销量还是价格上看,上半年房地产市场都呈现上涨的势态。尤其是土地出让的价格,一次次打破记录。今年刚过半,就已经出现了历史最多的“地王”数量。

有数据显示,1-6月份全国主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。有的二线城市今年前几个月的土地出让收入已经超过2015年全年。

总价高、单价高、溢价也高,今年的“地王潮”来势迅猛。据新闻报道,近日金地以88亿元竞得上海浦东祝桥镇地块,溢价高达286%。该地块的成交楼板价已经远远高于周边祝桥的新房成交价格。而类似这样面粉贵过面包的情况不止突出,已经变得很普遍。之前成交的武汉东湖板块地块溢价率高达惊人的442%。房产泡沫的程度由此可见一斑。

726日中共中央政治局召开会议,首次提出“抑制资产泡沫”。刨除现今萎靡不振的股市,最突出的资产泡沫应该就属楼市泡沫了。

那到底什么是泡沫?有解释说泡沫是一种经济失衡现象,可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。而且,导致泡沫出现的重要原因之一就是过度的投机行为。

关于房地产的投机行为很好理解。现在,年轻人买不上房已经不是我国特有的现象了。包括美国、日本等一些发达国家,年轻的一代作为“刚需”的主要群体,即使到了适婚买房的年龄,由于首付资金不足,房贷压力大,大部分都不愿冒着失去生活自由的风险成为“房奴”一族。而已经在社会上打拼多年,有一定经济能力的人,生活无忧,会选择把多余的钱投资出去,作为投资回报最大的房地产自然就成了最好的选择。所以会出现穷人无房,富人房多还炒房的现象。虽然说今年的去库存从数据上来说取得了很大的成效,房子卖出去了,但出现了新的问题是很多新房卖出去却无人居住,楼盘空置率越来越高。说是去库存,实际上只是库存搬了家。资本控制下的房地产市场,要说没泡沫存在是不可能的。

我们都有一种共识,因为国民经济过分依托房地产市场,所以导致楼市泡沫越来越大。去年下半年有段时期房地产被唱衰,楼市一度低迷。可为什么明知房价存在泡沫,那么多开发商即使面临楼卖不出去,资金链断裂的危险也没有特别痛快的一刀斩乱麻---降价,反而最后需要国家出政策去降首付加杠杆来维持楼市稳定?楼市经济不敢过分动摇,大家的关注点一直放在居高不下的房价上。但我们都忽略了,房价一直居高不下背后的成本支撑其实是地价泡沫。

泡沫问题实际上属于货币量的问题,大量资金流入土地市场造就了土地价格高位。

接下来我们一起来剖析一下现在几近疯狂的“地王潮”是如何形成现在越来越大的地价泡沫的。

炒热的土地价格

首先年初以来,在强势去库存的号召下,货币宽松,各种政策刺激市场引发房地产市场需求透支,由于城市资源的配置问题和对人们的吸引,原本问题最严重的三四线库存没得到缓解,反而炒爆了二线城市。尤其以南京,苏州、合肥为例,二线城市的销量和房价齐涨,人们对楼市的预判都是看涨不看跌,于是投资客看到了商机,开发商看到了收益,地价也随房价一路高涨,高涨的地价又催动了房价的上涨,楼市和土地越炒越热,越热越炒,陷入一个恶性循环的经济怪圈。

稀缺性资源

我们知道,土地作为一种稀缺性资源,其实是供不应求的。一线城市如北京,土地已断供三个多月,而二线城市本身需求量大,去化周期又小,土地自然成了枪手资源。而且,国家政策要控制特大城市的城市边界和人口规模的增长,导致了一二线城市土地供应的不可增加。所以开发商们面对僧多粥少的局面,在拿地的时候竞争就更激烈了。因为目前楼市的走向并不明确,房地产仍然属于高风险市场。对于一些开发商而言,拿地已经很困难了,但不拿地又面临断档的风险,所以只能疯狂竞拍增加拿地的把握。而这一切都推动了土地的拍卖价格朝着非理性的方向不断上涨,加剧泡沫积累。

地方财政依赖

在地方财政收入中,很大一部分依赖于土地收入。很多地方政府目前并没有有效的方法去摆脱土地财政依赖,所以只能卖地。综合各地的统计公报可以看出,每年的公共财政的支出都大于地方的财政收入,即便地价现在已经很高,很多地方也依然走不出财政困境。土地市场是受严重调控的市场,是垄断卖家。政府卖地的预期,再加上市场竞争的推动使得地价泡沫越来越大。

对愈演愈烈的“地王潮”现象,很多地方已开始相继出台抑制措施。5月,苏州首创性地祭出“土地限价令”,对地块设定最高溢价,对报价超过最高溢价地块直接流标。7月,福建出台商办去库存新政,去化周期超过36个月暂停土地出让。如今的地价非理性上涨,导致的楼市泡沫更加严重。大家已然开始意识到地价泡沫的危害,着力于土地“熔断”机制,抑制“地王”出现。

地王抬高房价预期,高房价催动地王频现。有分析说,“地王潮”有一定的周期性,现在达到拐点的峰值,便会触顶回落。而从五月份开始,部分经济指标增速开始出现下滑,不管是房市还是地市今后的走向并不明朗。房地产市场的投资风险也越来越不可预期。只盼国家能尽快实现经济转型,让房地产市场早日回归理性。

备注:

1-6月份全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。此数据来源于证券日报。

我要发表评论
验证码: