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浅谈:谁是房产去库存的主力军
来源:禧泰数据·刘玉萍 2016-02-16

自从习近平主席和李克强总理提出了房地产去库存之后,“去库存”就成了房地产的热门话题,成为2016年房产行业的重中之重。而对于如何解决这件事情,中央经济工作会议也提出了一些办法,包括让农民工市民化,增加有效需求、扶持租赁企业购买库存商品房,以及促进房地产业兼并重组,提高产业集中度等。在各种方法中,最受大家关注的就是让农民工成为“接盘侠”,此方法尤其得到各个地方政府的青睐,纷纷出台各种政策响应中央号召,比如辽宁省住建厅就喊话要为农民工购房提供补贴,江西省省长鹿心社也表示“对首次购买城镇住房的符合条件的农民给予财政补贴,并按规定享受税收优惠政策,探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。”

但是对于让农民工成为“接盘侠”这件事,也有很多社会人士及媒体并不赞同,觉得这件事情说起来容易做起来难。总结一下反面声音大概有两种:一种认为,农民工的消费能力有限,难以承受巨额首付;另外一种认为,农民工即便要进城买房,也会在就业机会多的一二线城市,而不会选择就业机会少的三四线城市。而目前去库存任务最艰巨的恰恰就是三四线城市。所以农民工不能解决问题。

其实笔者认为去库存这件事的主力军应该分情况,原因是一二线城市和三四线城市的房产库存类型并不一样。

一二线城市因为经济发达,吸引人才能力强,有大量新市民涌入,对中小面积的房产消化能力强,所以130平以下的住宅几乎没有库存,剩下的多是大户型的排屋、别墅等,这类大面积房屋原本就是开发商们为那些具有足够经济实力的高端客户们居住投资准备的,但是自从2015年年初开始政府和银行出台各项政策打压房产投资之后,这类房屋的出售就成了大难题,才导致库存积压。很明显,这些原本为富人们准备的大豪宅,农民工是接不起的。要解决问题,还是要靠那些有经济实力的人。目前国内兴起了很多服务式公寓租赁企业,我觉得可以把这类大面积房屋改造成多个房间的公寓,以或售或租的形式,转让给这些公寓租赁企业,也或者直接由开发商或者政府来接管,改造成公寓往外出租。当然,如果想让企业接手,还需要政府和开发商们的一些政策扶持。

而三四线城市的库存情况和一二线城市有很大不同。三四线城市的房产库存多是正常的供大于求的情况,库存中很大一部分是正常户型面积的住宅,高端项目少。去库存,就是要解决供求不平衡的矛盾。最主要的就是要增加就业机会,吸引人才,留住人才在城市安家生活,高校毕业生和农民工可成为主力军。当然这两方面人的消费能力都有限,好在三四线城市的房价本身就相对一二线城市较低,只要有政府的政策扶持,他们有可能会因大城市的高房价而选择在三四线城市生活。对于高校毕业生,地方政府可以出台类似“在本地高校毕业的毕业生在本地就业安家享受补贴”的政策;对于农民工,最好有“具有本市户口的农民在本市城区购房享受补贴”的政策。高校毕业生因为毕业时在高校所在地找工作较方便,加上政府的本地住房补贴政策,会考虑在本地购房安家;本市户口的农民工,因为有政府的购房补贴,加上距以前农村老家的生活圈较近,生活比较方便,也会考虑在本地购房安家。以上两个政策,即有利于三四线城市的房产去库存,同时有利于抑制大城市快速膨胀并促进中小城市的发展。但是最重要的前提是,三四线城市要增加就业机会,能留住人才。

另外一个能成为三四线城市房产去库存主力军的便是城市中住房条件较差的中低收入人群。这类人自有住房条件较差,但是又没有足够的经济能力换新房。政府可以出台政策支持这些人将住房“以旧换新”。此举不仅能去库存还能省去大笔的拆迁费。

通过以上也可以看出,不管用什么方法,去库存都需要政府的大力扶持,同时也需要开发商部分让利。只有各方面共同努力,才能完成这个艰巨的任务。

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