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[译]IAAO比率研究标准——使用独立评估最大化代表性
来源:禧泰房产数据 2015-07-21

在比率研究中,要选用具有较高代表性的样本。最大化样本代表性是进行样本选择的基础,本篇主要阐述样本代表性和使用独立评估最大化样本代表性。[译者注]

4.2样本代表性

比率研究的设计和实施需要在可用资源范围内,可以最大限度提高代表性的决策。

在多种统计研究中,样本是从总体中随机选择的,然后再使样本中的每一层代表性最大化。基于独立评估的比率研究样本是可以随机选择的。因为销售是便利抽样(convenience samples),并且不能代表真正的随机样本,必须注意要最大限度的提高销售样本的代表性。

当样本中房产比率的分布反映总体房产比率的分布时,这个比率研究样本对直接均衡和批量评估性能估计而言是具有充分代表性的。当样本中房产价值的比率的分布反映总体房产价值比率分布时,这个比率研究被认为是对间接均衡是具有充分代表性的(A ratio study is considered sufficiently representative for indirect equalization when the distribution of ratios of dollars of property value in the samples reflects the distribution of ratios of dollars of property value in the population.)

来自销售数量异常大的区域或阶层的销售价格可能会通过权值和一致性指标扭曲比率研究结果。为了缓解这个问题并得出更高的代表性,大样本可以通过如下方式进一步分层:

随机删除一些销售数据

将样本过多的组分成小组

对样本过多的组重新定义时间周期

对数据加权平均

4.2.1 使用独立评估最大化代表性

对以独立评估为基础的比率研究,采用随机抽样技术有助于确保用于样本房产的评估程序与相应的总体程序类似(the application of random sampling techniques can help ensure that appraisal procedures used for the sampled properties are similar to the corresponding population)。一个精心设计的随机抽样方案也有助于确保独立评估所选择的房产不集中于销售活动较高的区域或与市场中周转率较高的物业类型相关(A well-designed random sampling plan also can help ensure that properties selected for independent appraisals are not concentrated in areas of high sales activity or associated with property types with higher turnover rates in the market)

USPAP(《专业评估执业统一准则》)能力规则要求评估师具有执行特定评估所需的知识和经验。独立单一产权评估的制定必须符合USPAP标准1,其报告必须符合USPAP标准2,审核必须符合USPAP标准3。最重要的,必须要注意确保独立评估反映评估日期的的市场价值。独立批量评估的制定和报告必须符合USPAP标准6

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范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡  比率研究步骤  确定样本组成  分层  均衡分层研究  间接均衡分层  统计分析

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