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[译]IAAO比率研究标准——分析日期
来源:禧泰房产数据 2015-07-17

本标准共分为两大部分,第一部分主要目的是指导地方政府,第二部分主要目的是均衡和性能检测。前面已阐述过指导地方政府进行的比率研究的时间和样本选择,本篇主要阐述以均衡和性能检测为目的进行的比率研究的时间和样本选择,两部分差别不大。[译者注]

4.时间和样本选择

由监管机构和均衡机构进行的比率研究至少应该每年一次。可能的话,由均衡机构进行的比率研究应该采用当地建立的最终值,包括当地委员会在该时间内的更改(use final values established at the local level, inclusive of changes made by local appeal boards up to that time)。然而,如果当地评估师或委员“追逐销售(sales chasing)”或者采用与其他房产价值设置方式不同的方式进行价值设定的话,样本的代表性可能就不够充分,未经仔细检查和必要调整的样本也不应该被采用。

4.1 分析日期

当评估为了避免销售追逐的影响从前些年开始时,分析日期是过去的一年。当用以前年的评估来衡量当前的性能时(这是为了避免销售追逐),对任何重估和以前年与当前年之间总体发生变化的评估的结果都应该进行调整。由于时间趋势,销售价格也应该根据评估日期进行调整。

如果研究的目的是均衡,采用评估日之后的销售价格有助于确保评估值和售价的独立性。如果有措施可以确保评估(这些评估是在早期销售之后做的)的独立性,销售期跨越评估期也是可以用的(A sales period spanning the appraisal date can be used if measures are taken to ensure the independence of appraisals made after the earlier sales)。这种方法具有减少时间调整重要性的优点(This approach has the advantage of reducing the importance of time adjustments)

 更多IAAO标准比率研究——

范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡  比率研究步骤  确定样本组成  分层  均衡分层研究  间接均衡分层  统计分析

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