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[译]IAAO比率研究标准——间接均衡分层
来源:禧泰房产数据 2015-06-24

均衡可分为直接均衡和间接均衡,上篇阐述了均衡分层中的直接均衡分层,本篇主要阐述间接均衡分层。[译者注]

3.5.3间接均衡分层

间接均衡给出了十足市值(full market value)的一个估计值,但单独物业(individual properties)的评估值没有改变。这种研究可以使用与以性能评估为目的的比率研究或直接均衡完全不同的一种方法。这种情况下的分层是为了减少由于评估水平不同导致的失真,评估水平可以随物业类型、价值区间、区位和其他因素的改变而改变。如果分层创建一个更具代表性的样本,均衡的结论可能会基于单个层的结果(equalization decisions may be based on results from individual stratum.)。如果整个样本具有总体的代表性,那么均衡的结论应该是基于总样本的结果。对小样本和具有较大误差的样本合理数量的分层可以提高整体的代表性,并减少总管辖范围内样本的误差。

分层的主要级一般应按主要的物业类型来分(如:住宅、商业和空地)。如果条件允许,也推荐进行二级分层。当依靠加权平均时,二级分层(子层)通常应该是价值区间(value range)。高价值的物业与低价值的物业销售频率可以不一样,两者的评估水平也会不同。结果,高价值物业可能被采样过度(或采样不足),并且由于其高价值,会对加权平均值及最终的估计值产生不成比例的影响。值分层减少了由于不同评估水平的值阶层代表性不足导致的加权平均数的失真(Value stratification reduces distortion of the weighted mean caused by over or under-representation of value strata with different levels of appraisal)。合理开发和使用价值分层,监管机构需要每一个独立评估。如果没有详细的价值信息,监管机构应该跟当地的税收管辖单位合作从而得到充分的信息。至少,可以采用调查问卷在预定值类别或分位数里得到地块的总价值和数量(a questionnaire can be used to request the total value and number of parcels in predetermined value categories or quantiles)

  在价值分层信息不可用,或房产比率“值影响(value-influenced)”不显著的情况下,可以基于物业的类型、区位或其他合适的标准建立子层。通过这些标准的分层修正了子层间不同评估水平之间的差异。在较大的司法管辖区(In large jurisdictions),通过区位(geographic areas)对住宅物业进行再分层(substratification)一般是合适的,而对收益性物业通过区位或物业类型(如:办公,零售,仓库或工厂)进行再分层是合适的(while sub-stratification by either geographic area or property subtypes (e.g., office,retail, and warehouse/industrial) can be appropriate for income-producing properties)

当依赖中位数时,并且样本量允许时,在房产类(property class)之间进行分层是合适的,这样物业特征更容易捕获到评估水平之间的差异(it is appropriate to stratify within property class by whichever property characteristic is most likely to capture differences in appraisal levels)。特征可以是区位、物业类别或价值区间。通过价值区间进行分层可以帮组捕获评估水平间的价值-相关差异(value-related differences),这在中位数中是反映不到的。

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评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

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