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[译]IAAO比率研究标准——均衡分层研究
来源:禧泰房产数据 2015-06-19

分层有助于提高评估性能。均衡是政府部门确保房产在其管辖范围内在相同的评估比率或法律规定的比率下进行评估的一个过程。直接均衡是把比率的研究结果转化为 调整因素和把局部的估计值改变为更接近反映市场价值或法律规定的评估水平的过程。间接均衡是鉴于法定的评估水平或市场价值,计算代表监管机构应税价值最佳 估计假设值的过程。本篇主要阐述分层均衡研究。[译者注]

3.5.1分层均衡研究(Stratification for Equalization Studies)

监管机构在为比率研究采集和编制数据之前一般应确定分层。预定义分层(Predefined stratification)更加透明,并加强了监管机构和司法机构在评估受到均衡房产上的合作。一般来说,阶层一旦被确定为以均衡为目的,监管机构就 不应该再重新定义(redefine),尤其是在直接均衡的情况下。然而,分离阶层从而弥补其他样本不足是合适的。此外,可以为和汇总信息不符的特定问题 进行重新评估或均衡排序(a reappraisal or equalization order can be targeted for specific problem areas that cause noncompliance at a broader level of aggregation.)。如果值分层是必要的,预定义阶层(predefined strata)可能是不实用的。

3.5.2直接均衡分层

所选用的阶层应该符合所需均衡水平的操作要求。阶层确定中的统计问题包括总体容量、产生阶层的大小和每个阶层比率可能产生的变异情况。必须注意的是不要过 度分层(over-stratify),即建立的阶层太小从而达不到统计的可靠性。不要从不可靠的小阶层样本中(这可导致不可接受的大误差)得出关于阶层 水平或一致性的结论。最终,分层的程度在很大程度上取决于可用的销售样本,除非增加足够多的独立评估是性价比高的或是实用的。如果无法对给定的阶层获得足 够的销售或评估数据,则应该与相似的阶层相结合。当阶层结合时,只要没有理由怀疑,不同的比率来自不同的水平,这种组合比比率研究结果具有更广泛的适用 性,并且防止比率研究分析变得过于关注只有很少销售或评估数据的阶层(When strata are combined,provided there is no reason to suspect dissimilar ratios as evidenced by different level or uniformity measures, such combinations permit broader applicability of ratio study results and prevent ratio study analysis from becoming too focused on substrata with few sales or appraisals)。当需要管辖或类别广泛的均衡行动时,组合层(component strata)的可靠性便不再是问题。

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