|  智能选房平台

x
选择城市
选择内容区域
登录 | 注册 下载客户端

扫一扫二维码
下载城市房产客户端

城市房产> 研究 > 房地产评估 > [译]IAAO比率研究标准——分层
[译]IAAO比率研究标准——分层
来源:禧泰房产数据 2015-05-28

本篇主要阐述由监管机构进行的比率研究的第三、第四个步骤,分别为分层、评估数据与市场数据的匹配。[译者注]

3.4分层

根据研究范围可以把所有物业(properties)划分为两个或更多个组或者层(strata)。分层有助于提高评估性能,提供更完整和更详细的图片,并提高样本的代表性。

受到不同水平评估的每种类型的房产可能构成一个层。其他房产组别,比如商圈(market areas)、学区、纳税单位可以构成额外的阶层。

应根据批量评估模型的因素进行阶层的划分(Strata should be chosen to be consistent with factors in the mass appraisal model.)。当研究目的是评价评估质量时,分层灵活性就显得至关重要。总体目标是识别哪些区域的评估水平过低或者缺乏一致性和识别哪些组别需要额外的重估。在这种情况下,在同时多个特征的基础上进行分层也是非常可取的。

分层可以帮助识别不同房产组别间的评估水平的差异。在大型的司法管辖区,按照市场区域进行分层相对来说对居民住宅更合适(stratification by market areas is generally more appropriate for residential properties),而对商业房产的分层根据地理区域或者物业类型(如:办公、零售、仓库/工业)可能效果会更好。

3.5评估数据与市场数据的匹配

比率研究中使用的每个物业的物理特征和法律特征在评估时(以税收为目的)和出售时必须是一致的。这意味着有两个重要步骤。第一,出售地块的房产描述与评估地块的必须相匹配。如果一个地块被分离介于评估数据和销售数据之间,则它的任何一部分的销售数据都不应该用于比率研究中。

第二,房产在评估日的产权转让、许可使用、房产物理特征与其在销售日必须一样。在这些因素中具有显著差异的物业应该排除在比率研究之外。

当将法定约束(statutory constraints)施加到评估方法时,得到的评估值可能会低于市场价值。在这种情况下,销售比率研究可能不会提供有用的性能信息。法定约束通常适用于如下资格的土地:具有农业利用价值,保障性住房,矿产土地和林地。

销售样本可能包括一种类型的房产而不是比率研究旨在分析的那种类型(Sales may include property of a type other than the type for which the ratio study analyses is intended)。然而,包括多于二次分类最小值的销售不太可能具有代表性,即使经过调整(However, sales including more than minimal values of secondary categories are unlikely to be representative, even with adjustment.)

例如,一个主要是商业的物业可能包含住宅部分。这个销售可以作为商业类的代表。在这种情况下,比率计算的分子就将是总的评估值既包括商业部分又包括住宅部分。

第二个例子,对于一个空置土地的比率研究,比率的分子应该只反映土地的评估价值。销售价格应该调整为改进的分摊价值(contributory value)或样本应该排除在进一步分析之外。

更多IAAO标准比率研究——

范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡   比率研究步骤  确定样本组成

选择更多AVM标准译文:

IAAO自动估值模型标准  IAAO房产批量评估标准 

我要发表评论
验证码: