城市房产> 研究 > 房地产评估 > [译]IAAO比率研究标准——确定样本组成
[译]IAAO比率研究标准——确定样本组成
来源:禧泰房产数据 2015-05-26

本篇主要阐述比率研究中的样本确定问题,样本可以分为销售样本、独立评估样本、结合销售和独立评估的样本。[译者注]

3.2.3确定样本的组成

在设计阶段,监管机构必须决定比率研究样本中是否应包括销售(或在适当的时候询问价格),是独立评估还是两者的结合。每个样本类型都有其优点和缺点,正如下面所述。

3.2.3.1销售样本

使用销售样本包括如下优点:

恰当有效的销售比独立的评估值提供更客观的市场价值指标。

使用销售比产生独立评估要便宜的多。

同时,也包括如下缺点:

没有披露文件,在管辖区收集销售数据较困难。

监管机构可能无法控制销售数据收集和验证程序。

销售追逐的影响可能很难监测或防止。

销售样本可能不能充分代表总体特征。

如果销售数据比较稀缺,则不能得到足够的样本量。

当包括补充销售时,时间的调整是比较关键的。

3.2.3.2独立评估样本

对于比率研究样本,独立评估也可以用来代替或补充销售(参见这部分第8,Appraisal Ratio Studies)

3.2.3.3结合销售和独立评估的样本

监管机构可以使用由销售和独立评估组成的样本来设计并进行比率研究。用这种方法,销售样本和独立评估样本的组合优点显现出来。然后,结合销售和独立评估的缺点是销售样本和/或评估样本的可能存在的一些缺点(参加8.7)

3.3市场数据的收集和准备

比率研究的可靠性在一定程度上取决于用于研究的销售数据或独立评估反映市场价值的精确程度。对于以销售为基础的研究,如果条件允许的话,监管机构应该进行独立的销售验证和筛选程序。另外,监管机构应该制定审计标准从而审查提交的销售数据,证实代表性并确定适当的样本量。设计结果应该适应机构的需求和资源的可利用性。比率研究中使用的独立评估必须符合USPAP中相应的部分,并反映研究日期的市场价值。大多数监管结构使用的是由当地管辖机构收集的房产数据来进行他们的独立评估。为了得到可靠的评估,监管机构必须确保当地管辖机构准确记录每一个进行独立评估的物业的适当与价值相关的房产特点。必须采取措施确保由当地管辖机构制定的数据库中的错误不是实质性的或不能对结论或监管机构提出的价值的意见具有明显的影响。

更多IAAO标准比率研究——

范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性  统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性 纵向平等  比率研究监管  直接均衡

间接均衡   比率研究步骤

选择更多AVM标准译文:

IAAO自动估值模型标准  IAAO房产批量评估标准 

 

我要发表评论
验证码: