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环境因素与建筑因素在AVM中的应用
来源:禧泰房产数据 2015-05-22

尽管宏观的房地产市场与货币政策和人口红利有着直接关系,但在微观的房地产评估实操中,房地产的市场价值很大程度上体现在了房地产的环境因素与建筑因素中。

房地产环境因素在这里泛指与房地产建筑本身并无直接关系的社会因素。其中包含了房地产行业中的交通便捷、购物便利、就近医疗、学校等因素。而建筑因素则指与描述房地产建筑本身的因素。例如对小区容积率、绿化率、建筑年代、使用建材成本,以及房屋户型的设计等因素。

基于以上定义,所谓的环境因素均可归属于社会资源的范畴。对于住宅小区,对社会资源的分享程度与该小区的宜居程度有关,良好的生活氛围是小区市场价值高于一般水平的充分条件。对于办公楼宇,便利的交通和成熟的商业氛围将有助于提供入驻企业的形象甚至商誉。这是两种类型物业依赖环境因素的相似之处。而对于与学校之间的距离,住宅小区更倾向于初级教育,例如幼儿园和小学;而办公楼宇更倾向于贴近高等学府,便于企业与学院之间的业务结合。这是两者的不同。

综上所述,AVM与社会人群行为方式息息相关。这同时也带来了AVM设计中的新课题,即需要对影响房价因素做结合社会发展趋势的分析和选择。例如,网络设施已经成为与水电煤气暖气等同的重要基础设施;网络和网购的普及是否影响了传统购物中心的收益,从而削弱了购物中心对房价的影响;对于商旅人士,高铁火车站的重要性是否要高于普通火车站,等等。

在这一类因素中,存在难以量化的因果关系和多重共线性。例如区域中是因为存在了大型商超而引发了便捷的交通,或是因为便捷的交通条件促成了区域内大型商超的落成呢。然而,AVM中没有必要,也不会对这些因果关系做出过多的解释。AVM的任务,是将描述这些因素对房价的影响程度(往往是非线性的)。因此,在对此环境因素量化的过程中,需要明确各种对房价产生影响因素的原因是什么。而审视这一类问题的角度,需要消费者或投资者的角度出发。

购物便利

该因素具有两层涵义。一层涵义旨在描述住宅小区中居民的购物便利性。尽管我国相对完备的物流设施和宽带普及使网购行为逐渐普及,但仍存在相当程度的生活必需品是需要依赖现场体验的方式避免无实体购买风险的。同时,购物中心所提供的商业配套设施也为附近的居民提供了调节生活的重要辅助,例如购物中心内集成的娱乐、休憩场所。

另一层涵义,购物中心的聚集引发了商圈效应。商圈的聚合将会造成土地资源的需求,以及对商业收益的高期望值。因此,同样密度的住宅聚集和商业聚集建筑群中,后者的土地价值相对更高,也会导致较高的房价。这里的商业不仅指购物中心,同样存在于办公楼宇的聚集现象中,核心原因是商业地产与住宅地产的投资的原则性差异。在现金流稳定的前提下,住宅投资更关注投资现值,投资者的收益集中在相对较短的销售期内,而商业投资更关注权属年限内的收益期望。

教育和医疗设施

正如上文所述,对于不同类型的房地产,教育资源对其价格的影响不尽相同。对于住宅,附近便利的初等教育设施,例如幼儿园、小学,将会有效的减少低龄居民出行的风险,并增加其监护人的托管便捷性。而对于核心技术较为成熟,且并不依靠粗犷式招聘获取劳动力的企业而言,与高等院校之间的依托关系也并不显著。此外,多数初等教育的学校选址有意的贴近居民区,而高等院校的选址并不依附于居民区(附属宿舍是学校的附属)的存在。

对于普通居民而言,医疗资源的主要需求存在于:常见疾病的跟踪护理、重疾病的住院休养、突发性疾病的快速救治。对于常见疾病,诊所和社区医院在城市中的普及可基本满足多数住户的需求,这也将会是社会发展的趋势。而对于重疾病和突发性疾病,具有较好医疗资源的大型综合性医院是普通居民的多数选择。目前,社会老龄化问题和公众对健康的重视程度日益突出,大型医院的资源才是公众重视的,希望获取的资源。

由于商业的特殊性,其选址多为建筑、人口、交通密集地段,这些地段在医院在选址的过程中(尤其疗养院和传染病医院)是刻意避免的。医疗资源对大多数商业建筑而言,并没有显著影响其房价,或是能直接提高楼宇品质的理由。

其他资源

另有其他几类社会资源将会影响房价,例如餐饮娱乐和景点景观等,但与上述几种资源的特点存在相似之处。

对于餐饮娱乐类的社会资源,可步行往往是前往的最佳选择,这与住宅对初等教育的需求是类似的。而景点景观分为两种,一种涵义为小区所在环境,与医疗资源对房价影响类似。景点景观的另一种涵义为房屋室内的景观情况,不在本章节的介绍范畴内。

需要注意的是,餐饮娱乐与景点景观应有其不同的权值。例如餐饮,一家名吃与十家平庸的饭馆比起来,或许是更好的社会资源。

公共交通

因为人类的出行都带有一定的目的性。因此,严格意义上,市内的公共交通资源并不属于一类资源,而是帮助其获取资源的一种资源。

图: 城市中小区房价(对数)与公共(交通)资源享有度之间存在一定解释性

区别于上述的几种类型,(多数)公共交通资源是有向连通图,而非教育医疗或是购物中心一类相对独立的建筑物。因此在AVM中,并不能独立的考虑一种社会资源对房地产的影响,而是需要交叉考虑公共交通资源与其他资源之间的关系。体现在AVM中,例如从该小区出发,通过公共交通前往某座医院的可达性,与某座医院和小区之间的距离的指标能体现AVM的原始目的。

在城市规划相对合理的前提下,高密度的公共交通往往意味着较高人流量的存在。因此公共交通站点和线路的密集程度,以及站点的可达性,是对商业价值评估的重要参考。

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