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[译]IAAO比率研究标准——比率研究步骤
来源:禧泰房产数据 2015-05-20

第一部分阐述过对评估官员而言的比率研究步骤,本篇主要阐述由监管机构进行的比率研究步骤,两者基本相同,但也有不同之处。[译者注]

3.比率研究步骤

由监管机构进行的比率研究通常遵循在第一部分为评估官员描述的基本步骤,不同之处在于,采用统一的程序并对应用程序相一致更为重要。

3.1定义目的、范围和目标

任何比率研究的第一步都是确定并能清晰的阐述进行此项研究的原因。识别研究目的的这一关键步骤决定了具体的目标、范围、内容、深度和所需的灵活性。

3.2研究设计

最重要的设计考虑是研究样本对整体物业具有充分的代表性,或管辖下的值的分布在审查之中。受到直接均衡的房地产类或阶层的评估水平是感兴趣的主要区域,并且必须设计相应的样例。间接均衡试图估计总体的整体价值,所以样例必须代表整体价值,并必须能反映出高价值房产的不成比例的影响。性能检测同时考虑水平和一致性,但通常涉及到类似于直接均衡要求的样例设计。

3.2.1复杂性水平和详细程度

一个基本的设计原则是在符合目的的前提下尽可能的使研究简单。比率研究并非都是一样的,应该根据预期的用途去设计。

数据分析通过电算化已经变得越来越容易。尽管每个研究并不需要相同的统计详细程度,每个比率研究都应该包括评估水平、评估一致性和统计可靠性的方法。图形、图表或其他可视化的图形都是表达数据分布和模式的有用工具。没有一种比率研究模型设计的可以对所有的司法管辖区或所有情形服务的一样好。在比率研究设计中,见多识广,理性判断和常识都是必需的。

3.2.2抽样

比率研究是应用统计的一种形式,因为分析师得出的关于整体(整个管辖区)资产的评估结论只能是基于那些在特定时间段售出的样本或只是随机选择样本的评估值。比率构成样本将用于得出或推断整体的结论。

百分百的确定管辖区内的评估准确性,所有在一定距离内将要出售,接近评估日期在公开市场转移的房产或所有不动产都需要通过监管机构进行独立评估是有必要的。由于这是不可能实现的,比率研究必须使用样本,并从这些样本总得出总体的推断或结论。

整体(管辖区或分层)中地块的数量不是统计有效性和样本可靠性的决定性因素。

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