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[译]IAAO比率研究标准——间接均衡
来源:禧泰房产数据 2015-05-08

均衡分为直接均衡和间接均衡,上篇主要阐述的是直接均衡,本篇则主要阐述间接均衡。[译者注]

2.2.2间接均衡

间接均衡最常见的用途是使资金适当分配,尤其是对学区房。这种均衡提供了适当税基(承认法定约束如农业利用价值)的一个估计值,尽管评估值在某些司法管辖区比法定的要高或要低。例如,如果一个住宅物业的评估值是7.5亿美元,但住宅比率的一项研究显示评估水平为75%,而法律规定的评估水平是100%,于是计算得出的均衡价值是10亿美元(7.5亿美元/0.75)。这个被调整过或均衡的值将在国家和省之间或地方政府之间用于分配支付。

间接均衡会使资金分配更公平,因为各税收管辖区的整体评价水平往往有所不同。如果没有均衡,在某种程度上,一个司法管辖区过低或过高的估计总的税基会导致对资金的过高或过低分配。间接均衡不对类之间或一个管辖区内房产的过低或过高估计进行纠正。它调整的只是税收的一部分或有时仅针对政府支出,对纳税人并不明显,并且与直接均衡间往往缺乏审核和平衡。通过调整政府支出、税率、或部分豁免,间接均衡鼓励税务机关保持整体的税基接近所要求的水平。无论是否用于均衡共享资金或税率,物业税的均衡程度都比直接均衡更有限。间接均衡一般应用于或只影响资金的一部分或物业征收税款。间接均衡通常应用于管辖层,而不是一个阶层,因此解决了在评估水平上的区域差异。此外,房产在地层属性一致性较差时会受到不成比例的影响。出于这个原因,间接均衡也不能代替重新评估。

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