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[译]IAAO比率研究标准——直接均衡
来源:禧泰房产数据 2015-04-28

均衡是监管机构使用的常用工具,用来解决与评估水平有关的问题。均衡分为直接均衡和间接均衡,本篇主要阐述直接均衡。[译者注]

2.2.1直接均衡

许多国家和省具有直接均衡的权限和具体程序。直接均衡的优点是,它可以应用于指定的阶层,如物业类别、地理区域、不符合评估水平性能标准的政治划分。直接均衡产生的结果通常对纳税人更直观,并可以更清晰的减少类之间感知的不平等。例如,直接均衡允许适当的、平等的债务应用和税率限制和公平的部分豁免。

直接均衡包括调整因素的使用,它产生的效果在数学上等同于那些通过“趋势”和“指数”应用程序派生出的因素,这些经常被当地评估管辖区应用于数值更新。当地的司法管辖区的主要评估责任可开发价值调整作为一个过渡阶段。这些因素通常会应用到房产上,通过物业类型、位置、大小、年龄和其他特征。很少有监管机构开发的均衡因素应用于比房产类或广阔的地理区域更具体的阶层。通常这样的因素应用于管辖范围内。

国家和省使用直接均衡技术时应该明白:这样的均衡不是评估或重估的一个替代品。应用于阶层水平的直接均衡提高了阶层间有效税率的平等性,并减轻了一个阶层相对另一个阶层而言做法不当时的评估效果。

例如,假设所有的房产类别都被评估为市场价值的100%,如果没有这样的均衡,在下面情况下,住宅物业被评估为市场价值的80%,而商业物业被评估为市场价值的90%,住宅物业将支付适当税收份额的80%,而商业物业将支付适当税收份额的90%。其他类可能被评估为100%,并支付超过对应合适的税收份额。直接均衡缓解了这个问题。然而,这样的均衡不能改善给定阶层物业间的一致性。因此,在前面的示例中,住宅物业的中值评估水平可以由市场价值的80%调整为市场价值的100%,个人住宅物业之间的评估差距不会解决。为此,重估命令应视为一致性问题的主要纠正工具,而只有当时间或其他限制条件排除了这一方法时可以适当的考虑直接均衡。

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