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[译]IAAO比率研究标准——纵向平等
来源:禧泰房产数据 2015-04-14

本标准共分为两大部分,第一部分主要目的是指导地方政府,第二部分主要目的是均衡和性能检测,本篇是第一大部分的最后一小部分,主要阐述的是比率研究标准的一些特殊问题,如:替代统一标准、自然灾害与研究标准等,下篇我们将开始更新比率研究标准的第二大部分——均衡和性能检测。[译者注]

9.2.7纵向平等

PRDs(Price-Related Differentia价格差异)应该介于0.981.03之间。之所以该范围不集中在1.00是因为算术平均值(PRD中的分子)有固有的向上偏差而对加权平均值(PRD中分母)却没有同样的影响。PRD是通过算术平均值除以加权平均值得到地(译者注)。当样本容量较小、样本分散性较大,或包括极端异常值时,PRD可能无法提供较准确的评估累进性或累退性这样的指标。当依赖PRD来评判纵向平等时,在证实PRD存在前先进行一个合适的统计检验是一个很好的做法。

PRB(价格相关偏差系数)给出了一个衡量价格相关偏差更有意义,对极端值影响更小的测量方法。(通过对从中值百分比变化得到的差值百分比进行回归从而得到的一个价格相关偏差的指标,通过对评估值和销售价格赋予相同的权重使得测量误差达到最小化。)[译者注]

一般来说,PRB一般介于-0.050.05之间。PRBs95%的置信区间落在此范围之外表明可以合理的得出结论:当值缩小一半或者扩大一倍时,评估水平的改变值超过5%PRBs95%的置信区间落在区间[-0.10,0.10]之外表明不可接受的纵向不平等。例如,假设PRB-0.115,其标准差是0.02,则相应的95%的置信区间是[-0.075,-0.155](大约为-0.115±0.04)。则可以得出结论:当值扩大二倍或减半时,有95%的信心说评估水平至少改变7.5%,而不是10%。这个结论遵守±0.10标准。

9.2.8替代统一标准

上述标准可能不适用于一些独特的房产,萧条的或变化迅速的市场。在这种情况下,评估管理员可以评估制定目标标准,基于对过去表现或其他地方类似市场的分析。

9.3自然灾害与比率研究标准

自然灾害如地震、洪水、飓风可以对比率研究的解释和使用产生很大的影响。尤其是,他们

1.对准确识别销售日期和评估日期的房产的物理和经济特点加大了难度。

2.对产生可靠性足够大的评估值加大了难度。

3.降低了可用销售数据和其他市场数据的可用性。

4.打乱了社区或区域的供需平衡性。

由于这些潜在的问题,一些不可靠的样本就可能需要被排除在外,样本数量也不可避免的减少。当比率研究标准正应用于研究被灾害大大影响的地区结果时,所有这些因素都应该考虑在内。这样的考虑不能导致放宽不必要的使用标准。当遇到这样的情况时,评估师必须使用明智的、理性判断和常识基于最好的可用信息得出足够可靠的比率研究。

10.个人房产比率研究

当地评估师可以在他们管辖范围内进行研究从而确定个人房产评估质量。关于个人房产比率研究的实施指南,参见第二部分的第12章。

更多IAAO标准比率研究——

范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性 统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验 

样本容量  调查结果的演示 评估水平 评估一致性

选择更多AVM标准译文:

IAAO自动估值模型标准  IAAO房产批量评估标准

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