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[译]IAAO比率研究标准——评估水平
来源:禧泰房产数据 2015-03-24

比率研究标准共有两大部分,本章节是第一大部分的倒数第二章节,本篇主要阐述第九章节的评估水平部分。[译者注]

9.比率研究标准

每个当地管辖局都应该有比率研究性能标准。地方标准应符合国家或省级标准。表1-3总结的标准为当地政府提出了当前市场价值评估的法律依据。一般而言,当这些标准或其他地方标准不符合国家标准,便应该重估或采取其他纠正措施。本节建议的所有标准都是基于假设已采取措施使得比率研究代表性和有效性最大。

9.1评估水平

在分析评估水平时,比率研究试图从统计上衡量评估值与市场价值(或可以由市场价值的一个百分比表示的所需法定约束)的整体接近程度。尽管理论上来讲,理想的评估水平是1.00,但是介于0.901.10的评估水平依旧被认为对任何类型的房产都是可接受的。然而,每种类型的房产的评估水平都必须在整体评估水平的5%之内(参见这部分9.2.1)。这两个条件必须同时满足。通过他们本身计算得出的集中趋势的方法只提供了一个指标,没有证据说明水平是否达到了适当的目标。置信区间和统计检验应该被用来确定是否可以得出合理的结论,评估水平在一定程度上与给定的目标存在差异。此外,当一致性指标显示出比率间有相当大的差异时,水平测量可能不太有意义。

9.1.1评估水平标准(Level-of-Appraisal Standard)的目的

遵循IAAO推荐的年度重估(参见Standard on Property Tax Policy [IAAO 2010] and Standard on Mass Appraisal of Real Property [IAAO 2013]Jurisdictions)并且符合USPSP标准准则的裁判权,应该用来开发批量评估模型,保持100%(或非常接近100%)的总体比率水平。然而,当地评估可能不得不遵循由法定机构或公共政策定义的重估周期,评估时间可能会延长超过一年。在延长周期里,通货膨胀或通货紧缩的影响可以改变整体比率。

性能标准允许从100%的市场价值进行合理变化的目的是:发现无法控制的抽样误差和可能影响准确度的限制条件对于一个评估机构是可能的和具有成本效益的。此外,性能标准对当地评估员的影响必须考虑到公共政策和资源的可用性。

9.1.2置信区间与性能标准

置信区间和类似的统计检验的目的是为了确定其是否能够得出合理的结论:评估水平在一个特定程度下不同于建立的性能标准。得出不符合的结论,需要较高的置信度;因此,除了小样本和高度变化的样本,都应该使用90%(双尾)95%(单尾)的置信水平。比率研究报告示例中表1-4给出的是平均值、中位数和加权平均比率的95%的双尾置信水平的估计值。

更多IAAO标准比率研究——

范围及综述 研究步骤 市场数据的收集和准备 时间和样本选择 样本代表性 统计与分析

评估水平的度量方法 变异程度的度量方法  可信度的度量方法 纵向不平等  假设检验  样本容量 调查结果的演示

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