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青岛10月存量房市场综述
来源:禧泰房产数据 2012-11-23

 10月,青岛存量房平均供给价格为10867/㎡,中位数价格约为8890/平方米;而需求均价为8499/㎡,中位数需求价格仅7100/㎡。

其中,开发区(黄岛)崂山两行政区的存量房供给量较大,占全市供给量的近30%。这也与新城区中的较多投资性住房的挂牌上市有关。相较于需求占比远远大于供给占比的旧城区:市北区市南区四方区,两个行政区的存量房并不能引发城市居民更多的改善性需求。

上图:各青岛近6个月存量房市场供需占比

从全市存量房挂牌平均价格看去,黄岛区与市南区西部的价格变化较大。黄岛区的存量房价格环比上月下降了6.17%,同比下降了11.89%;而市南区西部挂牌价格环比上升10.34%,同比增长8.64%

开发区(黄岛)

自青岛海底隧道开工以来,黄岛房价随着投资性预期迅速上涨。该行政区的住房主要可分为两类:滨海大道的新建楼盘,与黄岛行政核心区域的相对成熟的物业社区。前者面向的主要是青岛主城区,及外地投资性购置,后者为长期在黄岛区工作的自住需求。刨除个别的高端楼盘(海德公园一号)两者在价格上也有明显差异。

滨海大道(金沙滩/银沙滩)周边楼盘:海尔·山海湾 海信·凤凰金岸 昆泉星港 凤梧金沙 富源公馆 (查看更多黄岛区在售楼盘)

据当地社区服务商反馈,当地新建楼盘的销售情况一般,且入住率较低。开发商大多改变开发高端物业的计划,转向高容积率的高层住宅,主打海景及低价销售策略。由于其视野为当地楼盘的主要卖点,房屋所在的楼层依然是这一带新建商品住房的主要价格特征。

我们将黄岛存量房挂牌均价与搜索引擎中的"青岛海底隧道"搜索指数放到一起,似乎发现了支撑黄岛近年存量房行情态势的"支撑因素"而随着十八大召开后,青岛"两岛一谷"的城市纵身战略被提上议程,且海底隧道的收费逐渐降低,或会对当地的存量房市场创造更多的升值潜力。

 

市南区西部

作为青岛老城区,市南区西部的价格一直在缓慢上涨。但随着城市交通的逐渐便利,城市快速路三期、及海底隧道的开通、城市地铁的兴建,市南区西部的存量房挂牌价格逐渐提升。此外,大量改善性的回迁住房小区的竣工,在其本已不低的地价基础上提升了建筑特征带来的房屋自身价值。同时,市南区西部引以为傲的生活资源、教育资源、旅游资源也是其房价持续坚挺的重要原因。

云南路小区为例,随着该小区的物业水平及周边邻里特征的完善、成熟,小区本年度存量房均价提高了近20%;而位于天津路的鲁能领域与鲁能新天地也随着周边交通环境的日益便捷,在两年来保持均价12000/㎡左右。

右图为例,市南区东部目前的存量房均价已几乎完全告别单价1万元的时代。而与市南区西部类似的是,其房价速度走势平换,在保持缓慢上升的同时,其单月的均价涨幅基本为挂牌房源的结构性差异所造成。

以上数据来源:禧泰-数据会员服务

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