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浅论房贷利率换锚LPR
来源:Doria 2019-09-10

2019年8月25日,央行发布中国人民银行公告〔2019〕第16号,原文内容如下。

为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

新政解读如下:

1、个人房贷利率以前按照基准贷款利率加点浮动,现在改为以LPR为基准利率加点确定。前后的相同点是浮动比例在合同期间固定不变,而不同点在于LPR有1年期和5年期以上两个期限品种,并由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。这就需要针对不同的银行进行选择,以确定利率周期的长短何者更为有利。

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。新政规定了房贷最低利率,因此利率打折的时代一去不复返,而二套房最低贷款利率相比过去明显上调,抑制了房地产的投资需求。

3、新政强调了因城施策的战略落实,使得各地区根据自身情况可以调整首套、二套最低房贷利率上浮基点,是调控地区房地产市场的有效手段。

4、同时,新政也给了商业银行一定的自由和时间,未来根据客户征信合理调整上浮基点。

总体来说,个人住房贷款利率是贷款利率体系的一部分,LPR改革后必然对房地产市场带来影响,能够降低房子的金融属性,维护“房住不炒”的战略定位,让利实体经济,有利于房地产长效机制的构建。

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