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浅谈青岛楼市发展
来源:Doria 2019-02-19

2019年1月29日,王清宪履新青岛市委书记,在全市领导干部会议上王书记表态:昂起山东经济发展龙头。“昂起”一词被岛城媒体广泛解读,其中蕴含了青岛产业有待升级和发展思路有待变革的深层含义,青岛应重视其龙头地位,担当起引领责任。显然,这是一种表态和决心。对于青岛楼市来说,人口和产业的支撑才是其长远健康发展的基础。下面浅谈一下青岛市整体发展情况,以及青岛经济产业发展的联系。

青岛楼市整体来说是从2016年真正开始上涨的,下图可以看出青岛2016年初步上涨,2017年涨幅加大,2018年年中达到顶峰。这种现象跟全国楼市情况是吻合的,青岛也受宏观政策影响。主要原因在于政府“去库存”政策,房地产全面放松,配合宽松的货币政策,实体经济乏力的情况下,信贷大部分流入房地产市场,这是房价暴涨的最主要原因。而随着2018年货币政策趋紧,楼市也整体步入阴跌进程。但对比一线城市楼市变化来看,青岛作为二线城市存在政策传导时滞。过去的2018年,青岛成功举办了上合会议。对于楼市来说上合会议也是一个分水岭,根据房价数据显示,青岛房价在2018年8月份左右达到顶峰。股市中利好出尽便是利空,楼市也是如此。8月份之后,青岛房价整体阴跌,而到年底房价跌幅呈现变大的趋势。

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青岛市2014年1月-2019年1月房价走势图(来源于城市房产网)

从图中还可以读出两个现象:

1、二手房价与新房房价倒挂的现象。这种现象在一二线城市是普遍存在的,原因之一在于这部分二手房是作为投资房出售的,多为现房、精装修房、配套完善房,可预期性强。也代表了,房产投资者强烈的看涨预期,这也是为什么房价倒挂幅度由小变大再变小的原因。

图中展现了房屋价值曲线,这实际反映了房屋的租售比情况,截至目前可以得出算出青岛房屋租售比大约为1/700左右,这远小于国际1/200-1/300的健康水平,这是房价泡沫的一个证明。另一方面,租售比也反映了青岛市真实的经济产业发展情况、居民工资收入情况,这条曲线是平缓的,也代表了青岛市经济增长和居民收入和房价上涨并不匹配,高房价不可持续。

2、青岛的经济产业总体来说是比较全面的,政府也在不断的培养和引进新兴产业。产业的发展,尤其是制造业产业的发展,将产生强大的人口聚集效应,这将是支撑青岛楼市的基础。传统制造业名企包括海尔、海信不断扩张,吸引了很多外地人口入住。青岛轨道交通产业发展较快,政府也在城阳投资建设动车小镇等,是加强产业优势的举措。文化旅游行业也是政府重视的行业,青岛本来旅游产业巨大,同时引进万达建设东方影都等,丰富了青岛的文化旅游资源。同时也可以看到,政府对医养行业的重视等。产业的不断丰富和发展是支撑房市的基础,但是还必须看到各区市的产业发展不均衡,尤其是黄岛区、城阳区、胶州市等区市产业的发展存在较大不确定性,总体呈现城市建设比产业建设快一步的现象,这有可能成为房价不断跌落的原因。

随着新市委书记的履新,我们有希望看到政府能更有决心和能力推动青岛的改革开放,促进青岛经济产业的丰富和发展,那么青岛房价的持续健康发展也将不是一件难事。

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