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新房与二手房价格倒挂的背后
来源:禧泰公司 2018-08-27

今年年初的时候,新房与二手房房价倒挂还只是个别城市才有的现象,现在,一二手房价格倒挂的现象已经愈演愈烈,并成为房地产市场存在的普遍现象。 “存量房时代”的概念在2017年开始被人们熟知,存量房时代最显著的特点开始变得明显起来,即新房与二手房价格发生严重倒挂。

何谓价格倒挂?就是指在同一地段内,二手房的每平方米成交单价远高于新建中的一手房。目前的倒挂现象究竟有多严重?我们先来看一下,部分热点城市2018年7月的新房、二手房的平均价格对比:

(数据来源:www.cityhouse.cn)

对于北上广深超一线城市来说,由于市场已经过度饱和,市场供需严重不平衡,可流通的房源量极少。再加上这些城市的土地供应有限,新房的开发成本过高,所以通过表中数据就可以发现,一二手房均价的差距并不大,甚至新房的价格还要略高一些。但是观察杭州、南京等热点的二线城市,二手房价格普遍高于新房的价格,多个城市二手房的单价比新房的价格高出5000元/平米以上。而且图表中对比的是7月份的均价,如果具体到某一地段和小区来说,二手房的价格只怕还要更高。

其实一二手房价格倒挂的现象从15、16年就开始出现了,但当时由于楼市房价涨速过快,单纯的新房和二手房市场的差距情况并未引起人们足够的重视。但是今年年初以来,多个城市出现新房与二手房价格严重倒挂的现象且该现象已经成为目前房地产市场上的一种常态。其实,新房在建筑品质、配套设施、绿化等方面都是要优于二手房的,按照常理来说,新房应该比二手房价格更高才合理,但为何如今二手房的价格反而高出新房很多呢?人们普遍认为,引起二手房价格倒挂的原因与今年各城市的调控有很大的关系,即:新房限价,摇号购房方式爆发。

据不完全统计,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市出台了对新房限价进行购房摇号的政策。因为目前房价过高,要想短期内让控制房价见效明显,对新房限价就成为多个城市调控的首选。由于新房要对价格进行备案才能取得销售许可证,所以在新房的买卖过程中,新房可通过政府指导来进行定价和销售。限价令一出,新楼盘要想顺利销售就要遵循备案价格。所以,对新房进行限价政策的调控,可行性高,调控成效也比较明显。但因摇号购房制度,新房市场上明显的僧多粥少,导致新房市场“一房难求”。于是大部分的购房者不得已转战二手房市场,也间接推高了二手房市场的需求。

反观二手房,因二手房的买卖很大程度上是受市场影响的,受地方政策的控制比较少,买卖行为也相对比较自由。而且二手房市场很大程度上受市场供需影响,通常都是价高者得。相对于新房来说,二手房价格的形成基本上是市场经济化的。一边限价,另一边市场化,所以才导致了目前的一二手房价格的严重倒挂。

新房与二手房价格倒挂,并不是我们调控预想的结果。但是,在“存量房时代”这个大环境下,我们要努力找到新房与二手房市场的一个平衡点。价格倒挂的现象需要得到遏制,我们在等待房地产市场的长效机制落地的同时,不管是新房还是二手房市场,都应得到有效的监管和更加长远的发展。

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