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谈谈房地产信托投资基金(REITs)
来源:禧泰公司 2018-03-12

先看看2017年的新闻:

10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划(以下简称新派公寓类REITs)获得深交所审核通过。

10月23日,国内首单央企租赁住房类REITs、首单储架发行类REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房(简称保利地产租赁住房类REITs)获得上交所审核通过。

12月1日,全国首单储架式长租公寓CMBS——招商蛇口长租公寓CMBS,获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。

12月26日,旭辉领寓类REITs的获批,开创了国内首单民企长租公寓资产证券化的新篇章。

现在REITs这个词在房产租赁市场非常火,那什么是REITs呢?下面我们就好好谈谈这个问题。首先让我们了解下什么是基金,什么是信托基金,最后谈谈什么是REITs。

基金从广义上说,基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。从会计角度,基金是一个狭义的概念,指具有特定目的和用途的资金。

信托基金也叫投资基金,是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式,指通过契约或公司的形式,借助发行基金券(如收益凭证、基金单位和基金股份等)的方式,将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来,形成一定规模的信托资产,交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资,获得的收益由投资者按出资比例分享,并承担相应风险的一种集合投资信托制度。

REITs就是房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。具体而言,REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值,收益的大部分将用于发放分红。REITs其实是房地产证券化的一种,是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

根据投资形式的不同,REITs 通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。

权益型REITs是投资和运营房地产项目,获得房地产的产权以取得经营收入,投资者的收益来自租金和房地产的增值。

抵押型REITs是以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款,购买债券。

混合型REITs是权益型和抵押型REITs的综合体,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

详细说明:

权益型REITs类似于股份。如果一栋公寓每年盈利(包括租金、物业增值、服务收入、投资相关项目收入)是1000万,那么它就可以把自己20年(保利是18年)的盈利通过发行一次变现,发行总数为2亿的REITs。购买REITs的企业或者个人,类似于成为项目的股东,享受项目之后每年的收益,收益如果持续增加,大家就都赚了。

抵押型REITs类似于发债。发行这种类型的REITs,项目现在不一定要盈利。如果没有盈利,其母公司等要提供一定的资产抵押。开发商或者企业的项目做得很好,敢于持有,在项目后续的运营中,又有了盈利,这是就可以在项目建成的第二、第三年,通过发行权益型REITs,把未来20年的收益一次性套现。如果同时也是运营商的话,后续还可以继续赚取管理费等。这种类型类似于发债,也就是说承诺以每年6%、8%等利息,给投资人一个固定的回报。

保利租赁REITs和新派公寓类REITs都是权益型的。简单地说,购买这类REITs的投资者可同时获取这些物业的租金收益和物业增值带来的收益。“招商蛇口长租公寓CMBS”的本质是抵押贷款,这意味着届时招商蛇口将获得全部的物业增值收益。对于像招商蛇口这样,在核心地段拥有大量低成本物业的房企来说,这种更为划算。

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