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营改增对房地产行业税负的影响(上)
来源:禧泰公司 2018-02-26

2016年3月24日,财政部和国家税务总局发布了财税[2016]36号文,宣布自2016年5月1日起,在房地产等多个行业全面推开“营改增”试点,房地产将被纳入增值税征收范围,对于销售不动产和转让土地使用权,增值适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的,可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法,则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法,则适用5%的征收率。

此次“营改增”政策在房地产行业的推开试点最为直接的影响就是房地产开发企业和存量房交易等环节的税负率情况。税负率和计税方式的变化也将直接体现 “营改增”政策在长期对市场的影响。

下文将以观察房地产开发企业、存量房交易税负率变化为切入点,从而分析此次“营改增”政策对房地产交易环节的税负的影响。

一、“营改增”对房地产企业税负的影响

1.房地产企业税负构成

“营改增”之前,房地产企业所涉及的主要税种包括:企业所得税、土地增值税、营业税、城市维护建设、教育费附件、契税和印花税等。“营改增”之后,营业税变为增值税,因为契税、印花税占总税负比例较小,且受增值税影响较小,分析中不予考虑。

假设为房地产企业提供商品或劳动的主体与“营改增”之前相同,房地产销售对象为个人。因为对于个人来说,只要“营改增”前后房地产含税售价不变,“营改增”就不会影响购买者决策,所以“营改增”前后的含税收入应保持不变。

2.“营改增”前后房地产企业税负率核算

1.简易计税

以城市维护建设税率为7%,教育费附加为3%,土地增值税税率为30%,企业所得税税率为25%,房地产销售营业税税率为5%进行核算,设“营改增”后增值税率为r。

“营改增”前后,流转税差额M_1计算式如下。

image005.png

“营改增”前后,土地增值税差额M_2计算式如下。

image009.png

“营改增”前后,企业所得税差额M_3计算式如下。

image013.png

设“营改增”前后企业总税负相同,即令image015.png

化简易得,当r≈5.26%时,“营改增”前后总税负相同。即当增值税税率低于5.26%时,“营改增”之后缴纳增值税将比改革之前少。

2.一般计税

与简易计税过程类似,同理计算增值税按销项税额减进项税额方式征收计算。设“营改增”税率为r,将取得土地使用权而支付价款和费用以及房地产开发成本之和占销售收入的比例为u;销售费用、管理费用和财务费用之和占销售收入的比例为v,且其中可以计算进项税额的三项费用占三者综合的比例为w,纳入增值税税额计算式。

“营改增”前后,流转税差额N_1计算式如下。

image029.png

“营改增”前后,土地增值税差额N_2计算式如下。

“营改增”前后,企业所得税差额N_3计算式如下。

假设“营改增”前后企业总税负相同,即令image039.png

image042.png

图3“营改增”税率变化对房企税负率的影响

图3描述了当“营改增”税率(r)发生变化时,“营改增”税负率差值的变化情况。由图及上式化简后易得,当r≈11.39%时,“营改增”前后总税负相同。即当增值税税率低于11.39%时,“营改增”之后缴纳增值税将比改革之前少。但这一分析过程仅描述了一种理想情况,即企业的各项运营指标符合上文中假设。而在实际上,在“营改增”政策进入一般计税阶段,企业难以达到该实际情况。因此下表中将变化u、v、w三个参数,模拟企业税负率的变化(“营改增”后一般计税税负率)情况。



上表为采用综合考虑多项税负情况下,企业为一般纳税人情况下的税负率情况。其中,负数数值意为实现“营改增”,且采用一般计税之后,企业税负率下降;反之,正数数值意为营改增一般计税方法下,企业税负率增加。

3.“营改增”对房地产企业税负率的影响

上文中综合模拟了“营改增”政策出台后的房地产企业税负变化,和税负平衡税率。但其中取得土地使用权而支付价款和费用以及房地产开发成本之和占销售收入的比例为u;销售费用、管理费用和财务费用之和占销售收入的比例为v;进项税额的三项费用占三者综合的比例为w等,均采用常数纳入计算,或与房企实际情况产生偏差。

因此,本节中将通过部分大型房企(万科 、保利 、富力 、中海 )在2015~2016年的企业税负率变化情况,结合我国房地产市场在2016年价量两升的背景,判断较有代表性的企业税负率是否发生了重大变化,且一定程度上提升了企业成本。

2016年,我国商品房销售面积(期房、现房)共157349 万㎡,上述四家房企2016年销售面积共计6248万㎡,合计市场占有率3.97% 。



由上表显示,上述房企的税负率均为在2016年发生较大变化。除万科公司因业务结构性问题造成税负率略有提高外,保利、富力、中海公司的企业税负率均有一定程度的下降。即可说明,在2016年“营改增”之后,部分有代表性的房企的税负率保持稳定,或略有下降。但本段所列举的核算方式相对理想化;部分房企虽有一定代表性,但并无法代表全部市场。

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