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从2017年热点城市房价走势看幸福城市
来源:孟林 2018-01-16

2017年3月份以来,从限购、限贷、限售、限价、限商的五限组合出击,到租购并举,大力发展租赁市场,再到“房住不炒”的官方定调,各地调控政策不断,力度空前,因而被称作“房产政策调控年”。一年来,热点城市销售面积同比增长,而成交规模却表现出显著萎缩,在近几年成交量不断攀升的大趋势下,一线城市的成交规模仅与2011年相当,二线城市也跌至2015年水平。

调控在成交量下降中扮演了什么样的角色呢?调控赶走了部分投资客,吓倒了部分投机客,但也塑造了一批避风的地产商。地产商说,“我前两年挣的钱够我暂时避避风头的,闲着也是闲着,来,提一提房价,到时把时间成本一块赚回来!”当然少不了地产商与政策制定者之间的斗法,地产商也总能担当起“魔鬼”的角色。普通购房者、地产商与政策制定者实则三足鼎立,交易中充满了心理斗争,充斥着欢心与傲慢、哭诉与哀怨。为了平衡各方心态,缩减斗争成本,就需要建立一个所谓的“房地产长效机制”。在限价政策的压力下,地产商会指着毛坯房告诉消费者必要时向官方表态“此房乃精装”,还要求顺便把两个车库买走,再随口一问首付多少,最后撂一句“隔壁老王拿着5成首付款等着呢!”刚需的年轻老铁们泪奔了……就这样,成交量缩水了,但房价全年依然表现坚挺,以下是一些一、二线热点城市(潍坊、邯郸为感兴趣的三线城市除外)近一年来的房价走势情况(图1)。

(1)北京、天津、石家庄在上半年大涨后,在下半年遭遇了小幅环比滑铁卢,但全年表现仍然涨了10%-20%。

(2)郑州、上海、广州、深圳、苏州、重庆、邯郸、武汉、济南在上半年大涨后,于最后一个季度趋稳,重庆12月份的同比涨幅达41%。

(3)西安、潍坊、青岛、杭州、成都、南京,几乎全年不停在涨,它们12月份的同比涨幅分别达到48%、27%、54%、40%、67%、16%。

图1热点城市2017年房价走势(数据由中国房价行情平台提供)

以上列出的18个城市中,连年获得《瞭望东方周刊》“十大最具幸福感城市”殊荣的城市有成都、西安、杭州和南京,其中成都和西安的人均GDP排名中下(图2上)。因此,并不是人均GDP越高的城市,城市居民的幸福感也越强。北京和上海的人均GDP都超过成都和西安,房价却高得飞起,买房难导致的弱归属感也许是拉低城市幸福感指数很重要的负面因素之一吧,这两座城市无论在国际知名度还是科教文卫等资源优势上在国内可都是排头兵!同为一线城市的广州和深圳,城市居民在房屋购买力上就比北京和上海表现得要好。苏州、青岛、武汉、济南、潍坊,房价与人均GDP的比例同成都和西安相差不多,但如果再考虑房价涨幅(图2下),2017年青岛、济南、成都、西安、杭州等城市的房价飞涨,势必会使购房族产生焦虑,从而降低居民对幸福的认同感。由此看来,房地产热点城市中,目前幸福指数最高的一、二线城市当属苏州,苏州在今后的“最具幸福感城市”中排名有望超越成都名列榜首。

图2热点城市房价与人均GDP之比

上图绿色代表热点城市201612月份的房价与人均GDP之比,红色代表2017年全年房价涨幅与人均GDP之比;下图为各城市全年房价涨幅。从左到右各城市的人均GDP逐渐增高。

当然,房屋购买力不能作为“人们是否幸福”的唯一评判标准,房价与人均GDP之比也不一定能衡量一个城市居民的平均购买力水平,但对于看重城市归属感的人们而言,许是具有一定参考价值的!

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