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房贷额度紧张引消费贷入市 高杠杆金融风险需防范
来源:禧泰公司 2017-12-11

近日,央行行长周小川在《人民日报》发表文章提到,金融工作的永恒主题是防止发生系统性金融风险。文章指出,我国当前面临的金融风险之一是宏观层面的金融高杠杆率和流动性风险。

所有的消费市场都是潜在的投资市场,房地产也不例外。如今,房地产市场上投资性资金远大于沉淀性资金,所以才会引发楼市虚高的经济泡沫。我们都知道,经济泡沫过高会引发金融危机。如何去掉这些泡沫一直是房地产市场近几年调控的主题和目的。如何防范经济泡沫,房地产市场的高杠杆则成为不可忽视的风险之一。

何为杠杆?在物理学上讲,通过一个支点,较小的力就可以去撬起一个很重的物体。表现在房地产上就是,只需要很少资金就可以获得高几倍甚至十几倍的固定资产收益。而楼市杠杆的支点,不言而喻,就是房贷。

以二三线城市为例,我们看看房地产杠杆具体如何实现。2016年调控之前,首套房的首付比例最低为20%。也就是二线城市,自己只需要拿最低首付20万就可以买到100万的房子。去年的二线城市房价疯涨,一年之间房子涨到150万。瞅准时机出手,去掉本金、贷款及利息,20万的本金可以获得几倍的收益。这种情况并不夸张,在一些热点房地产城市,利润只可能更高。楼市收益如此可观,于是引得全民炒房将钱投入进去。而且即便很多人自己有钱,也是尽可能的去银行贷款,借银行的钱投资炒房。就这样,慢慢炒高了房价,炒出了泡沫。

杠杆具有放大的作用,杠杆越高,收益越大,但同时风险也更大。一旦房价止涨或是下跌,流动性的投资资金就会快速从楼市撤出,当房子市值跌到低于贷款值时,你的钱就有可能在楼市“套牢”,而一旦降价的苗头开始,就会像诺骨牌效应一样,亏损越来越大成为无底洞。一个人的风险可能微乎其微,但现在在全民都贷款买房的时代,风险不断积累,各种资金链断裂,银行坏账堆积,整个社会经济金融体系都将产生动荡。所以,我们才会不遗余力的调控,去泡沫,去杠杆。

周小川说,高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源,在实体部门体现为过度负债,在金融领域体现为信用过快扩张。房地产市场上,购房者负债率高是金融风险的体现之一;另一方面则要从银行方面来看看信用快速扩张的问题。

从去年开始的史上最严调控一直持续到现在还没停。如今的房地产市场限购、限贷齐上阵,效果显著。最明显的表现是,现在贷款标准高了,款贷的少了,放款周期长了。其实也不是银行不放贷的问题,很多银行在年中的时候就已经把全年的贷款额度放完了,很多城市目前连商业银行都已经没法放贷了。如今随处可见的房屋中介的挂牌房源都写着“全款优先”。可见调控已然见成效,去杠杆的目标貌似前路光明。

但是对目前的房价而言,有多少人负担得起“全款”?一些急需买房又没有经济能力的人贷不到房贷怎么办?都说有政策就有对策,现在金融市场在电子商务的影响下发展壮大,一些金融产品也是应运而生。在蚂蚁花呗等短期借贷产品逐渐普及的情况下,传统银行也推出了个人“消费贷”的相关服务。可是令人担忧的是,近期却出现了个人消费贷进入楼市的乱象。

有人分析说,金融市场现状不好,关于住房贷款的政策调控限制又多,住房贷款的额度用完,许多银行为了拓展业务,都在增加开展个人消费贷。而对某些银行员工来说,为了增加业绩可能不顾风险过度放贷。贷款需要信用评定,相对小额的消费贷的信用评定标准原本就比较宽松。贷款容易了,钱的去向又跟踪不到位,这种情况被一些买房或投资者盯上,消费贷进入房市就变得随便的多了。但是不能忽视的一个问题是,相对住房贷款来说,个人消费贷的还款期限短且多要求一次性还清。目前的房地产是入市容易出市难,资金流动性变差,万一还款出问题,不仅会波及个人的信用问题,也会对银行资产带来巨大隐患。银行资产稳定是金融稳定的重要保证,银行出问题肯定会影响社会经济。

针对消费贷的问题国家现已开始重视,多种政策法规出台严打个人消费贷进入房市。日前南京传出购房新规,用过消费贷的将无法再申请住房贷款;银监会也在讨论限制现金贷的使用。不管是什么样的措施目的都是一致的,就是要去掉房地产市场的高杠杆。我国目前的金融市场还不够健全,部分行业之间利差明显,不能为了盲目逐利而忽略了风险。消费贷款的流向需要加强监管,不仅是对房市资金的规范,也是为了整个金融系统的稳定。

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