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关注拆迁对楼市的影响
来源:禧泰公司 2017-10-20

我国城镇化建设一直在有效的进行中,城镇化进程中,面临的最重要的一个问题就是老旧城区“城中村”的改造。房地产市场调控已经初见成效,各地的棚改政策也是层出不穷。作为棚改伴随的重点因素之一,拆迁一直是个绕不开的话题。那拆迁都会给楼市带来哪些影响呢?

众所周知,我国目前的棚户区数量庞大,不仅是三四线城市,很多一二线的发达城市仍然存在大量的棚户区。以杭州为例,2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造。据不完全统计,2016~2020年杭州将拆迁至少600万平米城中村和老旧小区,完成上百个城中村的拆迁改造。这么大的棚户区面积,征收之后无疑会增大当地楼市的土地供应。但有个不可忽视的问题是,棚户区改造周期长,一般从征收到完成安置一般都需要至少四五年的时间。那这段时间里,那些被征收的老业主将如何安置?这就涉及到了拆迁的补偿问题。

据了解,棚户区改造实际是征收拆迁。征收拆迁的补偿,依法分为两种方式:1、置换补偿,即拆房补安置房。 2、货币补偿,则是直接补偿给拆迁户货币。从2016年起,各地政策都比较倾向于货币化安置,也就是给拆迁户补偿一定的房款。但补偿标准问题,一直都是很多人乃至整个社会关注的焦点 。为了促进业主签约,顺利进行棚改工作,大部分的补偿标准其实都是由当地市场决定的。这样一来对于热点城市的主城区内的“城中村”,若按其周边楼盘小区的价格为补偿标准,其业主得到的拆迁款是一笔不小的数目。这笔钱流向何处是不言而喻的。但如此之多的棚改区,如此之多的老业主,加上数目可观的房款,同时涌进楼市,势必会对当地房地产造成一定影响。

首先是楼市的库存问题。对于三四线城市而言,当拆迁业主涌进楼市,则会在当下起到去库存的作用;但对于一些热点城市而言,其本身楼市火热,城中村一旦开始改造,众多老业主抢购新房,造成市场供不应求,定会引起楼市库存告急。随之而来的,便是房价调控逐渐弱化,房价高,仍是个解决不了的问题。以杭州为代表,据媒体报道,杭州目前去化周期连3个月都不到,有很多当地拆迁户都拿着千万房款在四处找房。尽管调控一轮接着一轮,目前依然是房价高涨,一房难求。

然后是楼市的供应问题。关于棚改区改造后的去向,因为棚改面积大,一些热点城市房地产市场又过于活跃,通常棚改后的楼盘,一部分用于老业主的安置,一部分用作普通商品房由开发商出售,另一部分可能通过政府直接购买用作经济适用房或公租房。这样一来,既能解决一部分经济能力弱的刚需一族,又能给市场增加供应。同时一些老业主在置换房充足的情况下还能出租。从长远看,棚户区改造正好符合目前“租购并举”的愿景。

目前,全国各地都在加快棚户改革进程。老旧城区的拆迁和改造,寄托着千万家庭改善居住条件的希望,也是推进新型城镇化的重要内容。近年来在各方共同努力下,棚改取得重大进展。但在现有基础上继续推动棚改并带动新型城镇化,包括有关配套和地下基础设施建设将如何完善,我们面临着更多的挑战,任务也更艰巨。

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