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城市房产> 研究 > 政策法规 > 意义深远的房地产税
意义深远的房地产税
来源:禧泰公司 2017-03-03

房地产税一直是谈及房地产市场时绕不开的一个话题,任何关于房地产税的风吹草动都会引起社会各界的热议。在223日国务院举办的发布会上,住建部副部长陆克华提出“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革”,并表示有关部门正在按照中央要求开展工作。 此消息一出,便引发市场预测,徘徊已久的房地产税这次也许真的快来了。但何为“房地产税”?与通常说的“房产税”又有何关系呢?

房地产税与房产税

但提及房地产税,很多人容易将它与“房产税”混淆,但两者并不能完全混为一谈。“房产税”目前已在我国现行的税制体系中并早已开始征收,其征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋 。而房地产税并不是一个具体的税种,而是一个统称,它包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税 ,包括房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等。 即房产税其实是包含在房地产税的一个税种。

但房地产税与房产税之间也是有很大的差别的。首先,房产税的征收对象是房屋,但包含了房产税和土地使用税的房地产税不只对房屋征税,同时也要对土地征税。其次,房产税征收的是经营性房屋的税费,所谓经营性房屋,通俗来说就是指那些具有营业性质的住房和出租的房屋,其个人的非营业住房是不征房产税的,但房地产税一旦落地,对居民持有的自住性房屋也是要征税的。此外,在房地产的各个环节中,房产税主要是针对的是房屋的保有阶段,而房地产税却囊括了开发阶段、交易阶段和保有阶段等所有的与房地产活动有关的流程和环节。

房地产税对市场的作用

2016年是楼市动荡的一年,我们经历了地价、房价一轮的暴涨后迎来市场一轮紧锣密鼓的政策收紧,但不管是政策调控还是货币收紧,都只能在一段时间内起作用,市场的波动仍是不可控的,所以我们急需一个可以稳定市场的长效机制。不管是坊间还是业内都一直对房地产税落地的呼声很高,很多人都把它当做可以抑制房价的一把利器和稳定房地产的长效机制。

房地产最大的成本其实在开发阶段,而在开发阶段开始征税后则会在一定程度上间接降低开发成本,同时房地产税一旦对自住性房屋征税后,对那些持有多套的人来说,持有成本会加大,便会适当减少自己的房屋数量,如此一来,市场上的供应量多了,价格就会有所下降,对于市场上的炒房投机行为,成本变大,投资收益率又降低,反而得不偿失。“房子是用来住的,不是用来炒的”,推行房地产税,抑制住炒房行为,才能让房子回归其原本的居住属性,房价和市场供需理性发展,房地产市场长期维稳也就变得指日可待了。

房地产税与地方财政

20165月,我国开始全面实施营(营业税)改增(增值税)政策。这对地方财政来说却有着不小的挑战。虽然营改增减少了企业赋税,但营业税之前是地方上征税,改成增值税后是要先征税到国家,然后再统一划拨。这样一来,对原本就负债率高的地方财政来说,只会感到压力更沉重。我们都知道,目前地方财政对土地财政的依赖性很大,在垄断和供给共同作用下,土地转让价格一直居高不下。但房地产税一旦实施,便会成为地方财政的主要来源,而地方财政则能渐渐摆脱土地财政依赖,地价逐渐回归理性,才能在根源上解决房价虚高的经济泡沫。

上海和重庆已开始试点

虽然房地产税的推行对房地产市场来说可以稳定房价,促进市场平衡,但房地产税究竟该怎么征、何时征仍是个难题。从2011年开始,上海和重庆开始试点房产税,主要针对当时一二线城市的高房价。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房。因为各城市市场情况不一,要扩大试点范围在全国范围内推行房产税改革,我们仍需要对征收对象和免征标准的确定仔细研究和斟酌。有消息称关于房地产税立法的草案目前已经完成,但到其真正落地与推行实施我们仍有很多工作要做。

房产税改革是大势所趋,推进房地产税立法同样很有必要。作为房地产调控的一个重要手段,房地产税的实施不止能维护房地产市场的稳定,同时也对改善民生起到积极作用。

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