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浅述商住房的现状与未来
来源:禧泰数据·刘丹凤 2016-09-09

2016817日,北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开了商住房专题会议。福建法治报发文称,本次会议的关键词为“严格遏制商改住项目”。同时,经济观察报记者通过北京市建委官方获悉:目前北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场,政府不再供给新增商住用地,“也不会再给商住发放房产证、预售证等”,一份关于严格遏制商改住项目的方案将于831日前提交给北京市政府。

需要说明的是,这次调控政策,是政府部门第四次重启商住整顿,第一次是2010年“628”监管令,第一次是2011年“516”商改住禁令,第三次是20139月的商住合法化。不过前几次调控均未收到理想效果。新浪网称,2012年至2015年,北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套,涨幅为65.2%,同期供应面积的涨幅为35.6%2014年前北京商住占市场成交量不足20%,这一比例2015年提升至28.5%2016年上半年攀升至55.9%。而且亚豪机构有数据显示,今年前8个月,北京商住类产品共成交41629套,为去年同期的5倍,较去年全年20985套的成交量高出98%,造历史新高;成交金额774.82亿元,较去年全年增加88%。在日益火爆的商住房成交量背景下,本次对商住房的各种针对性举措,也体现了北京政府政府对商住房的担忧和调控决心。

对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。许多人最初热衷于买商住房,除了看重其既可居住又可办公的新型物业形式,同时也被政策下商住房的一些显著优势所吸引。首先,商住两用房不限购,对于限购的城市,特别是北京、上海的一线城市,大批被住宅拒之门外的购房者均可购买商住房;其次,由于商住房一般居住、办公分隔两层,同样的建筑面积,商住房却能使用到两倍的居住面积;最后,商住房一般以高层、小面积为主,容积率较高,开发商成本价较低,售价会比同类住宅低上一些,有些甚至在送精装修的情况下售价比普通住宅还要优惠。但是,当购房者被这些表面的优势所吸引而暂时狂热追求商住房时,成交后的商住房就在随后的时间中慢慢暴露出了严重的弊端。商住房只有40年产权,相较于普通住宅的70年产权缩水不少,即使是较低的售价也不能提高其性价比。有些政策外的自住购房者会发现,购买了商住房,因其自身性质,根本无法落户,而且其水电物业费用均要高于纯住宅,有些商住房的配套太具商业化,可能根本无法满足生活所需。对于用作投资的购房者来说,会发现,大部分商住房升值空间并不大,同样的地段、环境,商住房较之于其他类型房子,价格上涨非常低甚至不涨,只能靠出租收获投资回报率。

当然,对于商住房的好坏评说,也不能‘一棍子打死’。毕竟,在目前政策、形势下,其暂时有独居特色的优势方面,但是其存在的弊端也是不可忽视的。目前火爆的抢购热潮及不断上涨的成交量,已经引起了政府的警惕,如果不加以调控,形成大规模趋势后势必会在日后产生大量问题,即不能保障购房者的利益,还会危害房地产市场的正常、规范运行。

虽然此次针对商住房的调控城市主要是北京,但是随着日后各城市合理、规划发展的需要、中国房地产市场的逐步规范性发展,以及商住房日益涌现的弊端,商住房会在各城市逐渐面临被淘汰和被取代,未来或许真的会退出房地产市场。

 

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