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信贷政策如何影响楼市走向
来源:禧泰数据·吴姗姗 2016-09-09

近日有媒体报道,针对近期疯狂上涨的房价和地价,上海将进行新一轮的楼市调控:从20169月开始收紧银行贷款政策,以控制土地融资;同时调整购房贷款政策,认房认贷,首套房首付比例提高至五成,以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。

信贷收紧的消息一出,瞬间引爆了上海楼市,据上海市房地产交易中心数据统计,827日至830日,上海新房签约数量已连续四天突破千套。尽管上海市住建委已在29日澄清此谣言,但仍挡不住人们的抢购热潮,30日上海楼市成交破2000套,并同时引发“离婚潮”,上海民政局离婚登记处人满为患,“假离婚”只为购房。

信贷政策一改,楼市说变就变。仅一个谣言就能引起楼市这么大的连锁反应,可见信贷政策对楼市的影响之大。

信贷宽松是今年楼市爆发的导火索

今年这一轮的楼市爆发,很大程度上也是信贷影响的结果。众所周知,从2014年开始楼市开始止步,而在2015年整体社会经济颓靡的情况下,出现房价和销量一度走低的情况,很多人看到房地产市场终于有了回落的趋势,人们对楼市也大多持观望态度。在这种楼市走向并不明朗的情况下,今年年初央行银监会发布房贷新政,对于非限购城市,首套房的首付款比例由30%下调至25%,而且各地可向下浮动5个百分点,首付款比例最低可达20%。信贷宽松后,我们来看一下楼市的数据反应:新政发布后,商品房销售面积的累计值由20162月的11234.56万平上升到2016324299.21万平,累计增长率达到33.1%。而同期2015年的累计增长率为-9.2%。楼市回暖的效果,一竿见影。

信贷宽松炒热楼市

信贷宽松我们可以从两个方面来分析房地产市场:房贷和开发贷。

首先来看房贷。降低首付比例,能给购房者带来两种心里预期:一是房子现在卖不动了,所以会降低首付款刺激购房,若无法刺激解救房地产市场,肯定会导致政策变向;二是降低首付后,可能会有很多刚需购房者出手,政策刺激成功,房价肯定还会涨。可是无论怎样的结果,权衡之下此时出手都是比较好的选择,对于刚需来说,降低5%-10%的首付比例确实是一个不小的诱惑。再加上去库存的大环境下,各种政策的辅助作用,很多持观望态度的购房者在市场利好下出手,带动房产销量,同时人们普遍的从众心理和“买涨不买跌”的心态,也让房地产市场重新开始焕发生机。整体来看,上半年商品房销量增速较高,带动个人住房贷款总量快速增长。中国人民银行近日发布数据显示,上半年个人住房贷款增加2.3万亿元,同比多增1.2万亿元,6月末增速达32.2%。

接着,是对开发商影响重要的开发贷。与按揭贷款一样,开发贷依然是房企获得资金的主要模式。在我国,房地产开发对银行贷款具有高度的依赖性,长期以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。今年的房贷新政,极大的刺激了房地产市场的刚性需求,一路走高的成交量给开发商打了一剂强心剂。整体货币政策宽松利于融资,开发商遂开始不断高价拿地。不断刷新纪录的“地王”,不仅消耗了历史“地王”的泡沫,更带动了周边楼盘价格的不断疯长。拿地融资的同时又能推动房价,一石二鸟的的做法不断给楼市杠杆增加砝码,房价开始了又一轮的疯狂上涨,而且具有比历史时期都强大的上涨预期。投资者瞄准时机继续炒房,让楼市的火越烧越旺。

信贷收紧对楼市的影响

房地产市场内的资产泡沫已经很大,频出的“地王”目前依然没有得到有效抑制。829日,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元在深圳拍得全国最贵地王。面对疯长的房价和地价,信贷调整端倪初现。若此时信贷收紧,楼市该何去何从?

年初的房贷新政,提前透支了楼市刚需。近日,根据央行数据统计,今年7月人民币贷款增加4636亿元,其中,住户部门贷款(主要为住房揭贷款)增加4575亿元,增幅比例已近100%。对很多一线城市来说,今年房价一路上涨至今,市场需求基本都是改善性为主,从上海的离婚潮就可以看出。而二线城市今年集中爆发,成交火热,但在地方政策收紧后,部分城市成交已经开始高位回落。目前高价地王的出现给购房者造成一定的恐慌,而收紧信贷后,对于非刚性需求的人群,购房则会回归理性。

但收紧信贷对于开发商而言,情况或许就没那么乐观了。自去年以来,开发商面临重新洗牌,一些小开发商在严峻的市场环境下被淘汰。剩下的大房企,只能依靠不断拿地、融资维持资金链的稳定。近日上市房企的半年报数据显示,101家上市房企负债达3.74万亿,万科等巨鳄负债率更是高达80%,即使上半年房地产营业收入有所增加,但仍有超两成的上市房企处于亏损状态。高负债率下,房企资金杠杆大幅提高,高价“地王”又消耗了过多的成本资金,一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发。若此时信贷收紧,开发商再想高价拿地就没了底气。不拿地,无法贷款,已经拿到地的开发商依靠股权收购方式融资的途径也将变得困难重重,严重的资金压力将使房企面对更多风险。

近日,南京、合肥等地的房贷政策已开始转向。宏观来看,信贷依然是房地产调控最有力的政策之一。信贷政策是收紧还是保持宽松,都将成为影响未来楼市走向的主因。

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